실거주 의무 없는 ‘경매 아파트’, 왜 지금 주목받을까?

강남·용산에서 벌어지는 부동산 투자자들의 새로운 선택

 

최근 부동산 시장에서 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 ‘경매 아파트’가 투자자들 사이에서 다시 주목받고 있어요.
그 이유는 단순하면서도 강력합니다. 바로 ‘실거주 의무가 없기 때문’입니다.

그동안 토지거래허가구역으로 묶인 지역에서는 주택을 구매하려면 반드시 실거주를 해야만 했습니다.
하지만 ‘경매로 취득한 주택’은 실거주 요건에서 제외되기 때문에, 갭투자가 어려운 상황에서도 합법적으로 투자할 수 있는 창구가 되어가고 있어요.

그럼 지금 이 시점에 경매 시장에 사람들이 몰리는 이유는 뭘까요?

 

1. 경매는 실거주 의무가 없다?

네, 맞습니다.
현재 **강남 3구와 용산구는 '토지거래허가구역'**으로 지정되어 있는데요,
이 지역에서 부동산을 거래하려면 지자체의 허가가 필요하고, 실거주 목적이 아니면 허가가 나지 않아요.

하지만 경매를 통해 주택을 낙찰받는 경우에는 이 허가 대상이 아닙니다.
쉽게 말해 실거주 요건 없이 투자 목적으로도 주택을 취득할 수 있다는 것.

이 사실이 투자자들 사이에 알려지면서,
최근 낙찰된 강남·용산 아파트 6건 중 5건이 감정가를 넘겨 낙찰되었다는 기록까지 나왔어요(출처: 지지옥션).

 

2. 감정가는 시세보다 낮은 경우가 많다

경매가 더 매력적으로 느껴지는 또 다른 이유는 바로 ‘감정가’ 때문이에요.

경매 아파트는 감정가를 기준으로 시작되는데,
이 감정가는 보통 6개월 전의 시세를 기준으로 산정되기 때문에
현재 시세보다 낮은 가격에 매물이 나오는 경우가 많아요.

여기에 실거주 요건까지 없으니,
‘저가 매수 + 실거주 의무 없음’이라는 투자자의 니즈를 동시에 만족시키는 방식인 셈이죠.

 

3. 허가구역의 규제가 만든 아이러니

이 현상은 일종의 규제가 낳은 아이러니입니다.
정부는 부동산 시장 과열을 막기 위해 토지거래허가구역 제도를 강화했지만,
오히려 그 틈새를 파고든 ‘경매’ 방식이 합법적인 우회 루트가 되어버린 거죠.

실제로 토지거래허가구역 내에서는 일반적인 매매는 실거주 요건으로 투자 수요가 차단되지만,
경매는 그 대상이 아니기 때문에 갭투자나 임대사업 등도 가능하다는 점에서 시장의 반응이 빠르게 나타나는 중입니다.

 

4. 그럼 모두 경매로 달려가야 할까?

하지만 경매도 ‘모험’이라는 점은 잊지 말아야 해요.

• 기존 세입자와의 분쟁 가능성
• 명도 문제
• 건물 하자나 내부 상태 확인 어려움
• 낙찰 후 대출 조건 변화

이처럼 경매에는 다양한 리스크가 수반되므로
경매 경험이 많거나 전문가의 도움을 받는 것이 중요해요.

 

마무리: 틈새를 파고든 경매 시장, 투자 타이밍일까?

강남·용산처럼 규제가 강한 지역일수록
합법적인 투자 루트는 제한적이에요.
그런 상황에서 경매는 몇 안 되는 ‘투자 가능한 창구’로 부상하고 있어요.

하지만 감정가보다 높은 낙찰가가 이어진다는 건
이미 많은 투자자들이 이 흐름에 올라탔다는 의미이기도 합니다.
무턱대고 뛰어들기보다, 각 물건의 조건과 리스크를 꼼꼼히 따져보고 신중하게 판단하는 것이 필요해요.