291곳 풀고, 2200곳 묶은 서울시… 이번엔 전세난 오나?

서울 부동산 시장이 또 한 번 크게 요동쳤다.
불과 한 달 전 "집값이 안정됐다"며 일부 지역의 토지거래허가구역(이하 허가구역)을 해제했던 서울시가,
이번엔 더 강한 규제를 들고 나왔다.

🚨 291곳 해제 → 2200곳 확대 지정 🚨
"갭투자를 막고 집값 안정을 이루겠다"는 목표지만,
시장에서는 벌써부터 전세난 우려가 나오고 있다.

 

📌 무슨 일이 있었나?

📅 2월 12일: 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산 일부 지역 291개 단지 허가구역 해제
📅 2월 말: 강남권 집값 급등! 신고가 행진 🚀
📅 3월 16일: 서울시 "해제 영향 없다" 주장했지만…
📅 3월 19일: 강남 3구·용산구 전체 2200개 단지 허가구역 재지정 🔥

📢 허가구역이란?
일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도로,
투기 수요를 막기 위해 실거주 목적 외 매매를 제한하는 방식이다.
이번 조치로 강남 3구, 용산구에선 갭투자가 불가능해졌다.

 

📉 허가구역 재지정, 시장에 어떤 영향을 미칠까?

💰 임대인(집주인·투자자)의 입장
✔️ 전세로 내놓을 수 있는 매물이 줄어, 기존 전세가를 올릴 가능성
✔️ 하지만, 집값 상승세가 꺾이며 매매가격 하락 우려

🏠 임차인(세입자)의 입장
✔️ 갭투자가 막히면서 급격한 집값 상승 가능성↓
✔️ 하지만 전세 매물 부족 → 전셋값 상승 가능성↑

📍 풍선효과 예상 지역
강남 3구·용산구에서의 매매·전세 거래가 막히면,
🔹 송파·강동·동작·과천·분당 등 인근 지역으로 수요가 몰릴 가능성이 크다.
🔹 이 지역의 집값과 전셋값이 함께 오를 수 있음.

 

❓ 주요 궁금증 해결!

❓ Q. 허가구역을 풀면 왜 집값과 전셋값이 올랐을까?
👉 투자자들이 몰리면서 거래량이 급증했고, 가격이 뛰었기 때문!
👉 실제 2월 해제 후 강남권 매매 거래량이 72% 증가했고, 집값도 평균 1억 원 이상 상승했다.

❓ Q. 이번 허가구역 재지정이 집값을 잡을 수 있을까?
👉 단기적으로는 효과 있음! 2020년 강남·송파구 일부 지역을 허가구역으로 지정한 뒤
👉 3개월간 집값 상승률이 0.1%로 둔화됐던 사례가 있다.

❓ Q. 이번 조치는 강남 아파트만 해당되나?
👉 네! 단독주택, 빌라, 오피스텔, 상가는 포함되지 않음.
👉 즉, 투자 수요가 빌라·오피스텔로 옮겨갈 가능성 있음!

❓ Q. 전세 매물 부족, 언제부터 심해질까?
👉 허가구역 내 전세 매물이 빠르게 줄어들 가능성 큼!
👉 실거주만 가능하기 때문에 전세 매물 부족 → 전셋값 상승 가능성이 높아짐.

❓ Q. 재산권 침해 논란, 이번에도 불거질까?
👉 매번 허가구역 지정 때마다 논란이 됐던 문제.
👉 "시장 논리를 거스르는 정책"이라는 비판도 많고,
👉 특히 한 달 만에 정책이 뒤집히면서 시장 반발이 거셀 가능성이 높다.

 

🔮 앞으로 부동산 시장, 어떻게 흘러갈까?

📢 단기적 전망
✔️ 매매 수요 위축 → 당분간 집값 상승세 둔화 가능성
✔️ 하지만 전세 매물이 줄어 전셋값 상승 가능성

📢 중장기적 전망
✔️ 갭투자가 막힌 만큼, 투자 수요가 빌라·오피스텔 등으로 이동할 가능성
✔️ 서울 외곽 및 경기권 풍선효과 가능성

 

🚀 지금, 우리는 어떻게 대응해야 할까?

🏡 매수 대기자라면?
✔️ 허가구역 내 집을 매수할 계획이라면 실거주 목적이 확실한지 먼저 점검!
✔️ 투자 목적이라면 풍선효과 예상 지역을 주목하는 것도 방법.

🏡 전세를 찾고 있다면?
✔️ 허가구역 내 전세 매물이 줄어들 가능성 높음!
✔️ 평소보다 더 빠르게 움직이고, 대체 지역도 고려해야 함.

📢 앞으로 서울시 부동산 정책 변화, 지속적으로 체크 필요!

 

📌 당신의 생각은?
이번 허가구역 재지정이 집값 안정에 도움이 될까?
아니면 또 다른 부작용을 낳을까? 🤔

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